居住用財産を売った場合の特例
居住用財産を売った場合の特例とは
居住用財産を譲渡した場合には、譲渡益（譲渡収入から取得費と譲渡費用を差し引いて黒字になったものをいいます）が生じたときは、3,000万円特別控除、軽減税率、買換特例といった特例を用いて税金の軽減を受け、譲渡損（赤字になったもの）が生じたときは、特定の場合には、その他の所得との通算や繰越控除の特例の適用を受けることができます。
| 住居用財産を譲渡した場合 | 譲渡益が生じた場合 | 3,000万円特別控除 | 居住用の財産を譲渡した場合に、所有年数に関係なく適用を受けることができます。 |
|---|---|---|---|
| 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 | 譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合に、通常の場合の税率（20％）が軽減されます。 | ||
| 特定の居住用財産の買換え特例 | 譲渡した年の1月1日において所有期間が10年超で、居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡して、新たに居住用財産を購入した場合に、課税の繰延べが受けられます。 | ||
| 相続等により取得した居住用財産の買換え特例 | 譲渡した年の1月1日において所有期間が10年超で、居住期間が30年以上の相続または遺贈によって取得した居住用財産を譲渡して、新たに居住用財産を購入した場合に、課税の繰延べが受けられます。 | ||
| 譲渡損が生じた場合 | 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例 | 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、買換えを前提として、その譲渡した年に控除しきれない損失が3年間にわたって繰越して控除されます。 | |
| 居住用財産に係る譲渡損失の繰越控除の特例 | 譲渡した年の1月1日における所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に買換えをしなくても譲渡損失のうち、住宅借入金等の金額からその譲渡資産の譲渡価額を控除した残額を限度として、他の所得との通算及び翌年以降３年間の繰越控除ができます。 |
居住用財産とは
居住の用に供している家屋とその敷地をいいます。
特例の対象となる居住用財産の譲渡とは
- 現に居住している家屋とその敷地とをセットにして譲渡するのが原則です。
- 転居してから3年以内に、居住していた家屋とその敷地とをセットにして譲渡する場合も特例の対象になります（この期間内にその家屋を貸し付けていても、事業用に供していても適用になります）。
- 災害等により居住していた家屋が滅失してしまったときは、災害のあった日から3年以内に、その敷地だけ譲渡しても、特例の対象になります。
- 転居後に家屋を取壊した場合には、転居後3年以内か、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡すれば特例の対象になります。（なお、取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると特例の適用はうけられなくなります。）
特定の親族や同族会社への譲渡は適用になりません
- 配偶者、直系血族（親、子、孫など）生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族
- 本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主宰している同族会社
特定の親族や同族会社への譲渡は適用になりません
居住用財産の特例は、3年に1度だけしか適用を受けることができません。
※譲渡の日は原則として引き渡した日ですが、契約した日を譲渡の日とすることもできます。